Successeur du Pinel, ce mécanisme entré en vigueur en février 2026 réinvente la défiscalisation immobilière autour de l’amortissement fiscal.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, issu du « plan Relance logement » et intégré à la loi de finances 2026, s’applique aux acquisitions réalisées entre 2026 et 2028. Sa particularité ? Là où ses prédécesseurs (Pinel, Duflot…) accordaient une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal annuel : chaque année, l’investisseur déduit une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables, réduisant ainsi sa base taxable — voire générant un déficit foncier imputable sur son revenu global.
En pratique, plus votre taux d’imposition est élevé, plus l’économie d’impôt générée par cet amortissement devient significative. Ce mécanisme est le premier dispositif permettant l’amortissement en location nue résidentielle.
Quels logements sont concernés ?
Il s’applique sur l’ensemble du territoire national, sans zonage géographique contraignant, une rupture nette avec le Pinel qui était réservé aux zones A, Abis et B1. Sont éligibles exclusivement les logements situés dans des immeubles collectifs (appartements). Les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Le bien peut être :
🏗️ Logement neuf ou VEFA
- Achevé après la publication du PLF 2026
- Conforme à la réglementation environnementale RE2020
- DPE classé A, B ou C obligatoirement
- Applicable en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
🔨 Logement ancien rénové
- Travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat
- Réhabilitation lourde assimilable à une reconstruction
- DPE atteignant la classe A, B ou C après travaux
- Travaux réalisés par des professionnels certifiés RGE
Le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2028. Au-delà de cette date, il faudra attendre une éventuelle prolongation législative. Toute acquisition ou achèvement de travaux doit intervenir dans ce délai pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Les obligations à respecter par l’investisseur
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit s’inscrire dans un cadre d’engagement locatif strict. Ces conditions courent sur toute la durée de l’investissement.
✅ Conditions requises
- Engagement de location minimum 9 ans
- Location du bien nu (non meublé)
- Bien loué comme résidence principale du locataire
- Respect des plafonds de loyers fixés par décret
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Bien situé dans un immeuble collectif
❌ Ce qui est interdit
- Louer à un ascendant ou descendant du foyer fiscal
- Passer en location meublée pendant la durée d’engagement
- Vendre le bien avant 9 ans (sauf aléas de vie)
- Cumuler avec le régime LMNP ou LMP
- Investir dans une maison individuelle
Trois niveaux de loyer sont proposés, correspondant à trois publics cibles : les ménages à loyer intermédiaire (revenus trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le marché libre), les ménages à loyer social, et ceux nécessitant un loyer très social. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal accordé est élevé.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun pour investir ?
La grande innovation du dispositif Jeanbrun réside dans son mécanisme : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt directe, Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel du bien. Concrètement, l’investisseur déduit chaque année un pourcentage de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables, ce qui réduit mécaniquement sa base taxable.
| Type de bien | Niveau de loyer | Taux d’amortissement / an | Plafond annuel |
| Neuf / VEFA | Intermédiaire | 3.5% | 8 000€ / an |
| Neuf / VEFA | Social | 4.5% | 10 000 € / an |
| Neuf / VEFA | Très social | 5.5% | 12 000 € / an |
| Ancien rénové | Intermédiaire | 3% | 10 700 € / an (+ 21 400 € si rénovation énergétique) |
| Ancien rénové | Social | 3.5% | 10 700 € / an (+ 21 400 € si rénovation énergétique) |
| Ancien rénové | Très social | 4% | 10 700 € / an (+ 21 400 € si rénovation énergétique) |
Base amortissable : seuls 80 % du prix d’acquisition sont amortissables (le foncier, estimé forfaitairement à 20 %, en est exclu). Ainsi, pour un bien à 200 000 €, la base d’amortissement est de 160 000 €.
Investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif Jeanbrun 2026
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Comprendre l’essentiel du dispositif
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial.